Yabancılara Taşınmaz Satışı

Türkiye’de inşaat sektörü son 10-15 yıllık dönemdeki ekonomik büyümede en büyük katkı payına sahip sektörlerden biri olmuştur. Yabancıların taşınmaz edinimini kolaylaştıran yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreci ve büyük konut projeleri gibi faktörler ile yüksek getiri oranları da yabancı yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına de sektördeki yatırımları olumlu etkilemiştir. Aşağıda yabancılara taşınmaz satışı ile ilgili mevzuat hakkında kısa bilgiler verilecektir.

Kanuni Sınırlamalar 

Yabancıların taşınmaz edinimindeki karşılıklılık şartı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nunda 2012 yılında yapılan değişiklikle kaldırılmıştır. Kanun’un 35. Maddesindeki düzenlemeye göre “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.”

Diğer yandan gerçek kişi yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminde toplam alana ilişkin bir sınırlama bulunmaktadır. Buna göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu kapsamda yabancı şirketler Türkiye’de 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu uyarınca taşınmaz edinebilmektedirler.

Yabancı sermayeli Türk şirketleri[1] yönünden ise genel olarak taşınmazın şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere talep ediliyor olması ve bu amaçla kullanılacak olması gerekmektedir.

Diğer yandan yabancı gerçek ve tüzel kişilerin genel olarak askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi ve izin almadıkça kiralaması mümkün değildir.

Ayrıca yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Uygulama ve Maliyetler

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille mümkün olur ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Bu sebeple taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

Bu kapsamda ilgili Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılması ve gerekli belgelerin sunulması gerekmektedir. Söz konusu belgeler taşınmaz ediniminin yabancı gerçek kişi, tüzel kişi veya yabancı sermayeli tüzel kişi olup olmamasına bağlı olarak değişebilmektedir.

İşlem maliyeti yönünden ise satış bedeli üzerinden hesaplanacak tapu harcının, yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücretinin, Tapu Müdürlüğü hizmet bedelinin ve ticari amaçlı teslimlerde KDV’nin ödenmesi gerekmektedir.

[1]   Yabancı yatırımcıların birlikte veya ayrı ayrı %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulundukları şirketler.