Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişiklikleri
Türkiye’de kentsel dönüşüm alanındaki temel mevzuat 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Söz konusu kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarına ilişkin hükümler çerçevesinde kentsel dönüşüm uygulamaları gerçekleştirilmektedir. Bu doğrultuda 2012 yılında resmî gazetede yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile riskli yapılar[1] ile riskli alan[2] ve rezerv yapı alanlarının [3]tespiti, riskli yapıların yıktırılması, yapılacak planlama, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespiti, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşma ve yardımlar gibi hususlara ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir. (“Yönetmelik”)
27.11.2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşüm uygulamasındaki birçok önemli konu revize edilmiş ve bazı hususlar yeniden düzenlenmiştir. Aşağıda kısaca söz konusu değişiklikler ele alınacaktır:
Riskli Alan Tespiti
Yapılan değişiklik kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından aşağıdaki özelliklerde alanların riskli alan olarak belirlenmesi için Bakanlar Kurulu’na teklif sunulabileceği düzenlenmiştir. Bu kapsamda Bakanlık tarafından Yönetmelik’te belirtilen sebeplerden birinin veya birkaçının bir arada bulunması halinde kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlere ilişkin olarak riskli alan teklifi sunulabilir. Yine üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlara ilişkin olarak riskli alan teklifi sunulabilir.
Yukarıdaki kapsamda alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin de riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda ise talepler Bakanlığa iletilir ve Bakanlıkça uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.
Riskli Yapıların Tespiti
Yönetmelik’te yapılan değişiklik ile riskli yapılan tespitine ilişkin hüküm yeniden düzenlenerek uygulamada ortaya çıkan eksikliklerin giderilmesi amaçlanmıştır.
Değişiklik kapsamında inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmeyeceği düzenlenmiştir.
Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yapılacak riskli yapı tespit talebinde güncel tapu durum belgesinin sunulacağı belirtilmektedir. Riskli yapı tespitinde maliklerin başvurusu esas olarak düzenlemiştir ve bu kapsamda maliklerden veya kanuni temsilcilerinden süre verilerek istenebileceği düzenlenmiştir.
Her yapı için, itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi de dahil olmak üzere Yönetmelik’te belirtilen istisnalar dışında sadece bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilecektir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Riskli yapı tespiti ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilmekte ve yapı malikleri veya kanuni temsilcileri on beş gün içerisinde tespite itiraz edebilmektedir. Söz konusu itiraz Bakanlıkça tarafından teşkil edilen teknik heyetçe değerlendirilmektedir. Bu kapsamda yapılan değişiklikle teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedekleri ile birlikte yedi üyeli olarak teşkil edileceği düzenlenmiştir.
Teknik heyet yapacağı değerlendirmede, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı olmaksızın riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurları ile Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir ve rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir. Yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir.
Teknik heyetçe alınan kararlar, teknik gerekçeleri belirtilerek yazılır, başkan ve üyelerce imzalanır. Bakanlığa ve tespiti yapan veya yaptıran İdareye tüm karalar itiraz eden malike ise sadece nihai karar bildirilir. Teknik heyetçe, karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.
Riskli Yapı Tespitinde Lisanslı Kurum ve Kuruluşlar
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
Yönetmelik değişikliği ile yukarıda belirtilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara ilişkin detaylı hükümler öngörülmüştür.
Buna göre lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça veya Bakanlıkça uygun görülen kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları, eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda yüz üzerinden en az yetmiş puan alarak başarı belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisanslandırma talebinde bulunan üniversite adına riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin öğretim üyesi olması durumunda bu fıkrada belirtilen şatlar aranmayacaktır.
Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespiti için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi mecburi olarak düzenlenmiştir. İhtiyaca göre birden fazla inşaat mühendisi ile jeoloji veya jeofizik mühendisi de görevlendirilebilecektir. Diğer yandan riskli yapı tespitinde görev alacak mühendisler, aynı anda birden fazla lisanslı kuruluşta görev alamaz ve ortak olamazlar.
Bakanlık riskli yapı tespitine ilişki faaliyetleri denetleme yetkisine sahiptir. Bu kapsamda Yönetmelik’te saylan fiil ve hallerin tespiti halinde lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yazılı olarak uyarı cezası ve lisans iptali cezası verilebilecektir. Lisansın iptal edilmesi halinde ise beş yıl süre ile o kurum ve kuruluşlar için lisanslandırma yapılmayacaktır ve lisansı iptal edilen kuruluşların ortakları da beş yıl süre ile başka bir lisanslı kurum ve kuruluşta görev alamayacaktır.
Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda Ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulamalar
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda 6306 sayılı Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Bu kapsamda maliklerce riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verilebilir.
Ancak bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile verilen karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
Karara katılmayan maliklerin arsa payları; Yönetmeliğin 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.
Yönetmelik m.15/A Uyarınca Açık Arttırma Usulü ile Satış
Açık arttırma usulü satış için Müdürlüğe [4]maliklerce imzalı karar tutanağı, karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler gibi gerekli belgelerle birlikte başvuruda bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
Başvuru üzerine satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur.
Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılan araştırmaya rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılır.
Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Komisyon, Yönetmelik’te belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir.
Satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek paylar tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Riskli Yapıların Yıktırılması
Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. İdarece altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.
Yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulması ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın yıkım ruhsatı altı iş günü içerisinde düzenlenir.
Altmış günlük süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
Verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur.
Bu halde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
Taşınmaz Sicilinde Kayıtlı Ayni ve Şahsi Hakların Durumu
Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
Açık arttırma usulü ile satışta ise, satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Türkiye ekonomisinde gayrimenkul ve inşaat sektörü önemini korumakta ve özellikle kentsel dönüşüm projelerine olan ilgi devam etmektedir. Bağ & Günen Hukuk Bürosu olarak kentsel dönüşüm alanındaki uzmanlığımız kapsamında müvekkillerimize 6306 sayılı Kanun ve ilgili diğer mevzuat kapsamında kentsel dönüşüm sürecinde gerekli sözleşme ve belgelerin hazırlanması ve incelenmesi, riskli yapı kararı alınması ve itiraz süreci, açık arttırma usulü ile satışa katılım gibi malikler veya gayrimenkul şirketlerinin hukuki menfaatlerinin korunması amacıyla danışmanlık hizmetleri vermekteyiz.
[1] Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapılar.
[2] Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan.
[3] Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlar.
[4] Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu Müdürlüğü, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü